该报告聚焦加拿大房地产市场运行现状，核心结论为不能将其视为统一全国市场，需按区域分化逻辑判断走势，而非仅参考全国住房供应总体数据。
关键数据与指标：
- 2022-2023年蒙特利尔、多伦多、温哥华合计外流省内其他区域人口超13.2万，疫情前年均外流仅4.2万余人
- 半数加拿大大城市居民仍有离开当前所在城市的意愿
- 2026年温哥华、多伦多、密西沙加、布兰普顿跻身全球住房成本最高前20名城市行列
- 2025年上半年加拿大7个主要人口普查大都区合计住房开工量接近历史峰值，但区域分化明显，多伦多、温哥华、哈利法克斯开工量下滑，抵消卡尔加里、埃德蒙顿、蒙特利尔、渥太华的开工量增长，多数重点市场公寓开工量因预售放缓出现下降
- 渥太华提出未来10年年均50万套住房竣工目标，即便宽松估算实现住房可负担性改善也需年均40万套建设规模，前提是建筑行业生产率大幅提升
- 温哥华独立住宅平均价格已超200万加元
市场影响与逻辑：
- 加拿大核心城市住房成本压力处于极端水平，人口外流强度异常高，常规供应刺激手段无法填补需求外溢缺口，仅靠核心城市自身新增住房供应难以推动可负担性改善，新增建设资源正流向住房可负担性更优的区域
- 市场呈现显著区域分化：卡尔加里基本面最稳健，埃德蒙顿为跟随型可选市场，温哥华市场上行空间绑定存量资产，多伦多表现疲弱，蒙特利尔复苏确定性不足
后续关注点：需观察多伦多、温哥华是否恢复强劲省内人口净流入，安大略省、不列颠哥伦比亚省开发商信心是否全面修复，公寓开工量是否基于真实需求实现稳定，未达成上述条件前加拿大房地产市场将持续呈现区域分化格局，不会出现全国同步全面复苏。