近年来，多数中介公司开始大力发展“托管房”这一模式，在带来居住和服务水平提升的同时，这种模式也存在一些争议，其中的焦点在于中介平台、房东和租客三方利益的重新分配。有房东和租客认为，自身的诉求在部分平台的市场地位下被忽视了。
对租客而言，同样的房子，直租成本更低，但托管房的日常管理更规范，减少了与房东的潜在纠纷。此外，托管房还提供家政、维修等基础服务；租期结束后，租客也不用担心押金难退等问题。
中介公司发力托管房
9月9日中午，按照与链家中介人员的约定，张芳来到北京三元桥附近的一个小区看房。中介告诉她，房东有事来不了，但小区内有同户型房源可看，且租金更便宜。
看房时，中介告诉张芳，这套房子由链家管理，需要与链家签租赁合同。租住期间，房屋设施及家具家电维修等问题由管家协调解决，而且链家不收取中介费，仅向租户收取少量服务费。
中介所说的房源就是他们的托管房，这是一种资产托管式住房租赁服务。房东将房子交给中介统一管理，由中介负责出租、收租、维修和运营等具体事务。
张芳对比了两种模式：按租金5400元/月计算，租三年托管房的总成本（房租+服务费）为21.38万元，租房东直租房的总成本是19.98万元；如果租期为一年，托管房总成本为7.13万元，直租房为7.02万元。
张芳因需要出租自住房，也咨询了中介。中介告诉她，房子可委托链家托管。签署《资产管理服务合同》后，双方会确定基础租金，约定托管招租期为45天，链家支付房东15天租金作为定金，在基础租金下浮3%至上浮5%的区间招租；若招租成功，定金转为租金，失败则解约，定金归房东。
托管期最低两年，一旦招租成功，即便租客欠租，链家也会按月支付房东租金，代价是房东每月需支付4天房租作为管理费。链家承诺不吃差价，租客支付多少，扣除管理费后全部支付给房东。
另一大型中介机构我爱我家的“相寓”模式与链家的类似，但管理费和服务费有所不同，房东每月需支付3天租金作为管理费，租客需支付房租8.5%的服务费。
根据贝壳2025年中期业绩，截至6月底，贝壳受托管理的房源从2024年底的29万套增加到59万套；我爱我家同期披露，相寓管理的房源接近32万套，同比增加约9%。
托管房的利与弊
对中介平台来说，托管房业务有助于带来更稳定的收入，同时通过集中管理，将分散房源转化为运营资产，并在金融、家装、家政等增值服务领域获取更多商业空间。
对房东来说，其角色从“房东”转变为“资产所有者”，可以摆脱招租、催租、维修等事务，降低空置风险。
对租客来说，可以从“租房”转向“租服务”，获得标准更高的居住体验，减少与房东的纠纷，还能享受保洁、维修、月付、免押金等便利。
不过，在实际操作中，托管模式经营不当也会引发一些问题。第一，房东直租房被限流。有房东称，中介平台优先展示托管房，直租房很难被看到。即使在定向搜索某小区房源时，若有托管房，会优先展示托管房，直租房往往靠后。
第二，直租房带看频次减少。一位拥有多套房的房东称，一套直租房在租客搬走后，长达两个月只有两三次带看，而同小区的托管房则带看频繁。他认为平台有意倾斜。
一位大型中介公司管理人士解释，这更多是激励机制所致，中介公司在政策上倾向托管房，门店和经纪人基于利益，会优先推荐托管房。
第三，可选余地小。贝壳、我爱我家等大型中介均在推广托管房，房东若想尽快把房子租出去，除了托管给中介平台，没有更好的选择。
目前也有房东通过58同城、小红书等平台自行出租，但多数房东并不懂得如何有效展示房子，陌生人交易的信任成本较高，仍需要依赖专业中介机构。
房产中介如何转型
近年来，随着房地产行业形势变化，中介企业的收入结构也在发生转变。贝壳的新房和存量房业务收入占比从2021年的97%逐步降至2024年的66%，2025年中期降至61%。截至2025年6月底，房屋租赁服务收入占比达到21.8%。
在房地产规模缩量的背景下，中介公司需要另辟蹊径，培育增长极。与传统中介撮合交易相比，无论是托管还是资产管理，均拥有更为稳定和持续的收入。
近年来，贝壳提出“一体三翼”战略。现阶段，房地产交易服务仍是贝壳的核心业务，在此基础上，贝壳还在重点培育家装、贝好家和租赁业务作为新的增长极。
目前托管房更需要关注的问题是资金监管领域，托管平台收取租客押金虽然不多，但形成的资金池规模不小。按照每套房3000元押金计算，3万套房就可以累积近亿元的押金资金池，一旦托管机构爆雷或跑路，就会形成较大风险。
一家小型中介机构的负责人称，其公司目前管理数百套托管房源，大部分集中在一个区域，由于是轻资产管理模式，只要不盲目扩张，爆雷的可能性不大。在他看来，租赁行业是服务业，需要做精做细，盲目扩大规模最终损害的是客户利益。
重庆商报综合经济观察报、财经网